Civilinė byla Nr. e2-691-324/2021
Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00440-2020-8
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.11.1; 2.6.11.6; 3.2.6.1
KAUNO APYGARDOS TEISMAS
S P R E N D I M A S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2021 m. vasario 2 d.
Kaunas
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja V. G.,
sekretoriaujant R. M.,
dalyvaujant ieškovei G. J.,
atsakovės atstovui advokatui M. G.,
teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės G. J. ieškinį atsakovei likviduojamai dėl bankroto uždarajai akcinei bendrovei „Maji“ dėl nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo ir restitucijos taikymo, dalyvaujant trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „EDS INVEST“.
Teismas
nustatė:
Ieškovė pateikė ieškinį, kuriame prašo nutraukti 2020-06-23 tarp BUAB „Maji“ ir G. J. sudarytą nekilnojamojo turto pardavimo sutartį. Reikalavimą grindžia esminiu sutarties pažeidimu.
Nurodo, kad 2020-06-08 šalys sudarė preliminarią sutartį, pagal kurią įsipareigojo ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Pagrindinę sutartį sudarė 2020-06-23. Pagal ją atsakovė ieškovei už 230 000 Eur pardavė 86885/199405 dalis pastato – paslaugų pastato, unikalus Nr. 1194-0005-4013, esančio Tilto g. 2, Alytuje, bei 1/1 dalį kitų inžinerinių tinklų, kurių unikalus Nr. 1194-0005-4024 (toliau tekste – ir turtas, daiktai). Pagrindinė sutartis nutrauktina dėl to, kad ieškovė pažeidė preliminarią sutartį ir pagrindinę sutartį. Pagrindinės sutarties pažeidimai yra esminiai. Pagrindinė pardavėjo pareiga pagal pirkimo pardavimo sutartį yra perduoti pirkėjui daiktą, kurio kokybė ir kiti kriterijai atitinka pardavimo sutarties sąlygas, o jei sutartyje nėra nurodymų – įprastus reikalavimus (CK 6.327, 6.333 straipsniai). Preliminariosios ir pagrindinės sutarties pagrindu ieškovė sumokėjo atsakovei 230 000 Eur, tačiau nei pagrindinės sutarties pasirašymo metu, nei po jos sudarymo atsakovė perkamo daikto ieškovei neperdavė. Daiktas (komercinės paskirties objektas) buvo įsigyjamas ne asmeniniams ieškovės poreikiams tenkinti, todėl sumokėjusi pinigus ieškovė tikėjosi, kad daiktas jai bus perduotas, ji įgys nuosavybės teisę į tą daiktą ir galės gauti iš jo ekonominę naudą. Jo neperdavus, ieškovė neįgijo į nupirktą daiktą nuosavybės teisių. Be to, po pagrindinės sutarties sudarymo paaiškėjo, jog atsakovė negali perduoti ieškovei preliminarios ir pagrindinės sutarties sąlygas atitinkančio daikto. Pagal preliminarios sutarties 4.3 punktą, atsakovė įsipareigojo perduoti ieškovei turtą pagrindinės sutarties pasirašymo momentu, tačiau tai nebuvo padaryta. Pagal preliminariosios sutarties 4.2 punktą, atsakovė įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo neperleisti, neįkeisti, neišnuomoti, neperduoti neatlygintinai naudotis ar kitaip neapsunkinti šios sutarties 1 punkte nurodytų daiktų, juos saugoti bei neleisti jiems pablogėti. Sudarius pagrindinę sutartį paaiškėjo, kad parduodamas turtas iki preliminarios sutarties pasirašymo buvo perduotas panaudos pagrindais naudotis asociacijai „Dzūkų krašto menų inkubatorius“, o pagrindinės sutarties pasirašymo metu panaudos sutartis nebuvo pasibaigusi. Atsakovė ne tik neužtikrino, kad pagrindinės sutarties pasirašymo metu nebus jokių daiktinių teisių į parduodamą turtą apribojimų, bet ir neatskleidė šios informacijos ieškovei. Atsakovės bankroto administratorė turėjo pareigą pranešti panaudos turėtojai, kad nevykdys panaudos sutarties (pagal Įmonių bankroto įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punktą, jeigu per 30 dienų nuo teismo nutarties iškelti bankroto bylą įsiteisėjimo dienos administratorius pranešė suinteresuotiems asmenims, kad įmonės sudarytų sutarčių, kurių vykdymo terminas dar nepasibaigė, nevykdys, šios sutartys, išskyrus darbo sutartis ir sutartis, iš kurių kyla bankrutuojančios įmonės reikalavimo teisės, laikomos pasibaigusiomis, o dėl šios priežasties atsiradę reikalavimai yra tenkinami šio įstatymo 35 straipsnyje nustatyta tvarka). Pranešimas būtų atitikęs atsakovės ir jos kreditorių teises, nes turto valdymo ir naudojimo teisė būtų grąžinta atsakovei ir nebūtų teisinių kliūčių tuo turtu naudotis ieškovei. Ieškovė pagrįstai tikėjosi, kad atsakovės bankroto administratorė, būdama savo srities profesionale, tinkamai vykdys jai pavestas pareigas, o sudarant preliminarią bei pagrindinę sutartis nekilo abejonių, kad daiktinės teisės į parduodamą turtą nėra apribotos, kad administratorė turtą pagrindinės sutarties pagrindu galės perduoti pirkėjai. Tačiau atsakovė nepranešė panaudos turėtojai apie tai, jog nevykdys panaudos sutarties ir turto iš panaudos turėtojos neperėmė, o jo neperėmusi negali perduoti ir ieškovei. Tai yra ypatingas atsakovės aplaidumas ir esminis sutarties pažeidimas, dėl kurio ieškovė negavo to, ką privalėjo gauti pagal pagrindinę sutartį – turto, neapsunkinto apribojimais, perdavimo. Tai sudaro pagrindą sutartį nutraukti.
Teismo posėdžiuose ieškovė paaiškino, kad apie parduodamą atsakovės turtą sužinojo iš skelbimo. Patalpas įsigijo bendram šeimos verslui – nuomai. Jos išsilavinimas yra ekonomikos mokslų bakalauro, siekia teisės magistro diplomo. Jos tėvas G. J., nuėjęs atsakovės parduodamų patalpų apžiūrėti, matė, kad jos neatskirtos, jomis naudojosi kiti asmenys. Jis buvo nuvykęs pas J. B. ir žinojo, kad dalis pastato priklauso jam. Žinojo, kad parduodamose patalpose yra svetimo turto, bet tą problemą bankroto administratorė turėjo sutvarkyti iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. Jonas Balčius pasakė, kad yra problemų dėl 180 kv. m. ploto. Jei jo vadovaujama asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ tą plotą atsiimtų, kodėl ieškovė turėtų kentėti. Atsakovė pažeidė sutartį neišryškindama, koks turtas priklauso ieškovei; ji turėjo parduoti konkrečias patalpas, o dabar ieškovė turės padaryti patalpų atskyrimą ir nusistatyti, kurios patalpos jai priklauso, spręsti naudojimosi bendromis patalpomis problemą. Atsakovė pardavė tik idealinę dalį. Ji galėjo parduoti tik atlaisvintą turtą, o šio atveju buvo naudojimosi juo apribojimai dėl panaudos, dėl ko ieškovė savo turtu negalėtų naudotis iki 2033 metų. Nekilnojamojo turto registro duomenimis ji nesidomėjo, nes nekilo tokio klausimo – atsakovė panaudos sutartį turėjo nutraukti turtą perimdama iš panaudos turėtojos. Ieškovė nežinojo, kad egzistuoja parduodamo turto panaudos sutartis, šia prasme yra apgauta. Jei būtų žinojusi, būtų derėjusis dėl sutarties sąlygų ir ją sudariusi kitomis sąlygomis, gal būtų ir nepirkę, dabar gi visi pinigai buvo pervesti 2020-06-25, o Registrų centro duomenis pamatė tik 2020-06-29. Šiuo metu jos teises pažeidžia tai, kad galimus ginčus su bendraturte asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatoriumi“ turės ji, o ne atsakovė.
Atsakovė su ieškiniu nesutiko.
Palaikydamas atsiliepime į ieškinį išdėstytus argumentus jos atstovas paaiškino, kad pareigos atidalinti iš bendrosios dalinės nuosavybės prieš parduodant savo dalį nėra. Bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos yra užregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Ieškovė nepagrįstai teigia nežinojusi apie panaudos sutartį. Ši sutartis buvo išviešinta. Ieškovė nebuvo apgauta – ji žinojo ir faktinę, ir teisinę turto būklę. Ji nepateikė įrodymų, kad negali naudotis įsigyta turto dalimi. Išsyk po bankroto bylos iškėlimo panaudos sutarties su asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ nenutraukė tam, kad nereikėtų samdyti patalpų apsaugos. Žinojo, jog panaudos sutartį galima nutraukti bet kada; bendraujant su G. J. šis sakė, jog žino Joną Balčių ir pats išsispręs. Panaudos sutartį nutraukė tada, kai prasidėjo ieškovės pretenzijos dėl neva nuslėptos aplinkybės dėl panaudos sutarties. Pagrindinės sutarties 6 punkte nurodyta, jog pirkėjas susipažino su turto stoviu ir pretenzijų neturi. Tai, kad šios nuorodos nėra preliminarioje sutartyje, rodo, jog susipažinimo su turto būkle faktas nėra šabloniškai perkeltas iš preliminarios sutarties į pagrindinę ir kad ieškovė žino, kokį turtą perka bei kad dėl jo pretenzijų pardavėjui neturi. Apžiūrint perkamą turtą ieškovė negalėjo nematyti, kad jo dalimi galimai naudojasi kiti asmenys, ką patvirtina ir pagrindinės sutarties 7 punktas, kuriame nurodyta, jog pirkėjui yra žinoma, kad paslaugų pastato viduje esantys kilnojamieji daiktai, išskyrus nekilnojamojo daikto priklausinius, kartu su šiuo pastatu nėra parduodami. Visi esminiai su parduodamu turtu susiję kausimai buvo derinami su ieškovės tėvu Alytaus verslininku G. J., su kuriuo nuolat ryšį palaikė bankroto administratorė. Su juo 2020-07-20 Alytuje buvo susitikęs ir atsakovės įgaliotas atstovas, kuriam G. J. nurodė, jog jam žinoma visa situacija, susijusi su turtu, kad jis žino turto bendrasavininko ir panaudos turėtojo vadovą, nes anksčiau yra įsigijęs turto, dėl kurio jam teko su pastaruoju asmeniu bendrauti, ir patikino, kad jis su turto bendrasavininku ir panaudos turėtoju išsispręs visus klausimus. Būtų neįtikima, kad ieškovė, padedant tėvui verslininkui, sudariusiam daugybę tokio pobūdžio sutarčių, pirktų nekilnojamąjį turtą net už 230 000 Eur, visiškai nepasidomėjusi turto statusu. Be nurodytų faktų apie parduotą turtą, 2008-12-01 tarp atsakovės ir asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ sudaryta turto panaudos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, viešai prieinama visiems asmenims, todėl pirkėja negali remtis aplinkybe, kad pardavėjas pažeidė savo pareigas (CK 6.321 straipsnio 5 dalis). Ieškovė neprašė iš atsakovės jokių papildomų dokumentų. Atsakovė nepažeidė preliminarios sutarties 4.2 punkto, nes iki pagrindinės sutarties sudarymo turto niekaip neapsunkino, o panaudos sutartis buvo sudaryta dar 2008 m. Atsakovė nepažeidė ir pagrindinės sutarties 5 punkto, nes turto pardavimui kliūčių nėra ir niekada nebuvo, taip pat nėra viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų. Dėl turto perdavimo nurodė, jog pagrindinės sutarties sudarymo metu ieškovė dar nebuvo visiškai atsiskaičiusi su atsakove už turtą, kas buvo viena iš priežasčių, dėl kurios pagrindinės sutarties sudarymo metu nebuvo įformintas turto perdavimas. Pagrindinės sutarties šalių atstovai žodžiu susitarė, kad turtas bus perduotas ieškovei po to, kai bus nutraukta panaudos sutartis ir kaip juridinis faktas ji bus išregistruota iš Nekilnojamojo turto registro. Nepaisant to, ieškovė 2020-07-08 ir 2020-07-23 pranešimais ėmė reikalauti anuliuoti pagrindinę sutartį ir grąžinti pinigus motyvuodama tuo, kad nežinojo apie panaudos sutartį. Į tai atsakovė motyvuotai atsakė ir, vykdydama susitarimą su ieškovės atstovu (tėvu), 2020-07-20 įteikė panaudos turėtojai pranešimą apie panaudos sutarties nutraukimą bei panaudos sutartį išregistravo, 2020-09-03 pranešimu išsiuntė ieškovei pagrindinę sutartį, turto perdavimo aktą, pažymą apie visišką atsiskaitymą, sąskaitą faktūrą ir išrašą iš Nekilnojamojo turto registro, kad iki galo būtų įformintas nuosavybės teisės į turtą ieškovei perėjimas. Atsakovės manymu, ji prievolės perduoti daiktą nepažeidė ir neatliko neteisėtų veiksmų, susijusių su turto neperdavimu (CK 6.393 straipsnio 4 dalis, 6.398 straipsnio 3 dalis). Civilinis kodeksas nenustato konkretaus termino, per kurį pirkimo pardavimo sutarties pagrindu parduotas turtas turėtų būti perduotas pirkėjui. Pagal CK 6.319 straipsnio 1 dalį, pardavėjas privalo perduoti daiktus pirkėjui pirkimo pardavimo sutartyje numatytu laiku; jeigu perdavimo terminas sutartyje nenurodytas, daiktai turi būti perduoti per protingą terminą po sutarties sudarymo. Šiuo atveju taikomas CK 6.53 straipsnis. Pastarojo straipsnio 1 dalis numato, kad, jeigu prievolės įvykdymo terminas nenustatytas arba apibrėžtas reikalavimo ją įvykdyti momentu, tai kreditorius turi teisę pareikalauti bet kada ją įvykdyti, o skolininkas turi teisę bet kada ją įvykdyti. CK 6.53 str. 2 d. numato, jog prievolę, kurios įvykdymo terminas neapibrėžtas, skolininkas privalo įvykdyti per septynias dienas nuo tos dienos, kurią kreditorius pareikalavo prievolę įvykdyti, išskyrus, jeigu pagal įstatymus ar sutarties esmę aiškus kitoks prievolės įvykdymo terminas. Tokiais atvejais prievolės įvykdymo terminas turi būti protingas ir sudaryti sąlygas skolininkui tinkamai įvykdyti prievolę (t.y. CK nenustato konkretaus termino, per kurį pirkimo pardavimo sutarties pagrindu parduotas turtas turėtų būti perduotas pirkėjui). Koks terminas yra protingas, įstatyme neapibrėžta, tai yra vertinamojo pobūdžio aplinkybė, dėl kurios sprendžiama kiekvienos situacijos faktinių aplinkybių kontekste. Nagrinėjamu atveju susiklostė situacija, jog pagrindinės sutarties sudarymo metu ieškovė nebuvo iki galo atsiskaičiusi su atsakove, be to, pagal šalių susitarimą atsakovė dar turėjo nutraukti panaudos sutartį ir ją išregistruoti, todėl pagrindinėje sutartyje ir nekalbama apie turto perdavimą, o protingas terminas tam atlikti, atsakovės manymu, nėra praleistas. Po pagrindinės sutarties sudarymo ir galutinio atsiskaitymo (iki 2020-07-08 ) ieškovė nereiškė atsakovei pretenzijų ar reikalavimų dėl turto perdavimo (pagal pagrindinės sutarties 9 punktą, visos pretenzijos, susijusios su šios sutarties vykdymu, turi būti pareikštos per 3 dienas nuo veiksmo, sukėlusio pretenziją), o atsakovė nepagrįstai neatsisako turtą perduoti (priešingai, siunčia ieškovei jos prašomą informaciją ir dokumentus, nutraukusi panaudos sutartį ir ją išregistravusi apie savo veiksmus informavo ieškovę 2020-07-29 raštu, 2020-07-20 susitikime su jos tėvu žodžiu), kas reiškia, jog, nesant nepagrįsto atsisakymo perduoti turtą iš atsakovės pusės, nėra ir pagrindo nutraukti pagrindinę sutartį. Jei teismas pripažintų, kad atsakovė pagrindinę sutartį pažeidė, prašo jos nenutraukti remiantis sutarties išsaugojimo principu ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojama praktika, pagal kurią sutarties nutraukimas būtų pateisinamas tik tuo atveju, jei jos tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai nenumatytus didelius praradimus. Ieškovė neįrodė, jog sutarties neįmanoma išsaugoti ar kad jos tolesnis galiojimas sukeltų jai nenumatytus didelius praradimus. Nėra jokių kliūčių ieškovei perimti nuosavybės teises į įsigytą turtą. Atsižvelgtina ir į šiuo atveju negalimą restituciją (ieškovei buvo žinoma, jog turtas buvo įkeistas trečiajam asmeniui, gauta 200 000 Eur suma buvo pervesta jam kaip įkaito turėtojui, likusi suma paskirstyta įstatymų nustatyta tvarka). Atsakovės manymu, įsigyto turto ieškovė nusprendė atsisakyti dėl to, kad galimai nesugebėjo susitarti su pastato bendraturte asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ dėl įsigytų patalpų nuomos kainos.
Trečiasis asmuo į teismo posėdį neatvyko, bylą prašo nagrinėti jo atstovui nedalyvaujant, palaiko savo pateiktame procesiniame dokumente, kuriame prašo ieškinį atmesti, išdėstytus argumentus. Atsiliepime į ieškinį nurodo, kad atsakovas sutarties nepažeidė, priešingai – ieškovė, būdama verslininkė, sudariusi sutartį elgiasi nesąžiningai bei nepagrįstai vengia perimti nupirktą turtą. Ieškovė neįrodė esminio sutarties pažeidimo fakto. Nepagrįsta jos argumentacija, jog turtas iki šiol jai neperduotas, nes atsakovas negali jo perduoti dėl panaudos apribojimo. Turto panauda, taip pat kaip ir nuoma, neriboja savininko nuosavybės teisių disponuoti turtu perleidžiant nuosavybės teisę, panaudos faktas buvo išviešintas, be to, panauda jau išnykusi. Iš atsakovės pateiktų įrodymų matyti, jog turtas neperduotas ne dėl atsakovės, bet dėl pačios ieškovės atsisakymo tai padaryti. Tai yra pirkėjo pareigos pažeidimas. CK 6.346 str. 1 d. nustato, kad pirkėjas privalo priimti jam perduotus daiktus, išskyrus atvejus, kai jis turi teisę reikalauti daiktus pakeisti ar nutraukti sutartį. Pirkėjas privalo imtis tokių priemonių ir atlikti tokius veiksmus, kurie pagal įprastai reiškiamus reikalavimus būtini, kad daiktai būtų tinkamai perduoti ir priimti. Pagal CK 6.398 str. 3 dalį, jeigu viena sutarties šalis vengia pasirašyti sutartyje nurodytą perdavimo dokumentą, laikoma, kad pirkėjas atsisako priimti, o pardavėjas atsisako perduoti daiktą. Ieškovei galint turtą perimti bei įsiregistruoti savo nuosavybėn laikytina, jog atsakovė yra įvykdžiusi visas savo pareigas dėl turto perdavimo ieškovei, todėl jokio sutarties pažeidimo nėra. Ieškinio motyvų deklaratyvumas bei ieškovės elgesys atsisakant priimti turtą leidžia daryti išvadą, jog ieškinio pateikimą įtakojo tik pasikeitusi ieškovės valia dėl turto įsigijimo. Valios pasikeitimas po sandorio sudarymo, t. y. šalies apsigalvojimas, šalių tarpusavio santykių ar kitų aplinkybių pasikeitimas, nesudaro pagrindo ginčyti sandorį ir (ar) jį panaikinti. Ieškovei sudarant sutartis (preliminariąją bei pagrindinę) buvo ir (ar) turėjo būti žinoma, jog atsakovei yra iškelta bankroto byla, o turtas įkeistas trečiajam asmeniui (hipotekos kreditoriui), kadangi šios aplinkybės minėtose sutartyse buvo aiškiai nurodytos. Turtas priverstinai realizuotas hipotekos kreditoriaus naudai, o didžiojo dalis už jį gautų lėšų (200 000 Eur) paskirstyta bendrovei „EDS INVEST“ tenkinant jos finansinį reikalavimą, todėl ieškovės pateiktu ieškiniu prašoma restitucijos tvarka nėra įmanoma – jos reikalavimas dėl pirkimo kainos (230 000,00 Eur) grąžinimo turėtų būti sprendžiamas Juridinių asmenų nemokumo įstatymo tvarka, t. y. ieškovei tampant atsakovės kreditore, o dėl to ieškovės padėtis būtų neabejotinai apsunkinta, nepalanki. Remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuota praktika, tai lemia papildomus argumentus dėl sutarties išsaugojimo ir ieškovės ieškinio netenkinimo.
Ieškinys netenkintinas.
Nustatyta, kad Kauno apygardos teisme nagrinėjamos trys bylos, susiję su UAB „Maji“ bankroto procesu: civilinė byla Nr. 2-881-324/2021 pagal asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ ieškinį atsakovei UAB „Maji“ dėl nekilnojamojo daikto (patalpų pastate Tilto g. 2, Alytuje) priteisimo, dalyvaujant trečiajam asmeniui be savarankiškų reikalavimų G. J., kurioje Kauno apygardos teismas 2021-01-27 priėmė ieškinio netenkinantį sprendimą; civilinė byla Nr. 2-739-324/2021 pagal asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ ieškinį atsakovei UAB „Maji“ dėl minėtame pastate atliktų pagerinimų piniginės vertės priteisimo ir civilinė byla Nr. e2-691-324/2021 pagal ieškovės G. J. ieškinį atsakovei UAB „Maji“ dėl atsakovei priklausiusios minėto pastato dalies pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo, dalyvaujant trečiajam asmeniui UAB „EDS INVEST“. Alytaus apylinkės teisme 2020-11-20 asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ pareiškė atsakovei UAB „Maji“ ieškinį dėl panaudos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu (civilinė byla Nr. 2-394-558/2021).
Iš nagrinėjamoje byloje esančių rašytinių įrodymų, ieškovės ir atsakovės atstovo paaiškinimų, šalių, trečiojo asmens pateiktų procesinių dokumentų ir civilinės bylos Nr. 2-881-324/2021 duomenų (CPK 179 straipsnio 3 dalis) nustatyta, kad 2008-12-01 atsakovė, kurios vienintelis akcininkas ir direktorius buvo J. B., ir to paties asmens vadovaujama asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ sudarė negyvenamojo namo panaudos sutartį, pagal kurią atsakovė neatlygintinai leido asociacijai naudotis jai nuosavybės teise priklausančiu 488,77 kv. m. plotu namo, kurio unikalus Nr. 1194-0005-4013, esančio Tilto g. 2, Alytuje. Panaudos sutarties šalys susitarė kad panaudos terminas yra 25 metai nuo sutarties pasirašymo dienos. Panaudos sutarties 3.5 punktu jos susitarė, kad atsakovė (panaudos davėja) neturi teisės nutraukti šią sutartį, išskyrus atvejus, kai ji bankrutuoja; jeigu nutrauks sutartį pirma laiko, privalės atlyginti panaudos gavėjo įdėtas lėšas į turto pagerinimą. Panaudos sutarties 3.6 punktu atsakovė leido panaudos gavėjai perplanuoti, pertvarkyti namo viduje esančias patalpas bei rekonstruoti patį namą, praplečiant užstatomą plotą; visas papildomai užstatytas plotas, bet ne mažiau kaip 1500 kv. m., pritaikomas panaudos gavėjos poreikių tenkinimui. Sutarties 3.7 punktu jai leista be atskiro leidimo patalpas subnuomoti. 2013-12-10 panaudos sutarties šalys pasirašė ir jungtinės veiklos sutartį, kuria įsipareigojo bendrai veikdamos rekonstruoti negyvenamą namą Tilto g. 2, Alytuje (1.1 punktas) ir nustatė, kad, pasiekusios 1.1 punkte numatytą tikslą, pasidalina naujai sukurtą produktą – patalpas natūra. Šios sutarties 2.3 punkte asociacija įsipareigojo, rekonstravus nekilnojamąjį turtą, jį priduoti valstybinei komisijai ir per 15 kalendorinių dienų atsakovei pasirašius pastate esamų patalpų pasidalijimo aktą ar susitarimą, įregistruoti papildomai praplėstą pastato plotą (pagal projektą) asociacijos vardu, pripažįstant kad visą pastatą valdo abi sutarties šalys bendrosios dalinės nuosavybės teise. 2016-12-02 jos pasirašė susitarimą, pagal kurį, remiantis jungtinės veiklos sutartimi, susitarė minėtą statinį po jo rekonstrukcijos įregistruoti kaip bendrąją dalinę nuosavybę, nurodant kiekvienai šaliai tenkantį pastato plotą ir konkrečias patalpas. Patalpų pasidalijimo pagrindu nurodė jungtinės veiklos sutarties 2.3 punktą. 2016-12-01 statybos užbaigimo akto, jungtinės veiklos sutarties ir 2016-12-02 susitarimo pagrindu Nekilnojamojo turto registre 2016-12-12 buvo įregistruota minimo pastato atsakovės 86885/199405 nuosavybės teisės dalys ir 112520/199405 asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ nuosavybės teisės dalys.
2019-05-28 Kauno apygardos teismo nutartimi atsakovei iškelta bankroto byla. Bankroto proceso metu atsakovė paskelbė apie savo turto pardavimą. Nurodė, jog turtas už 270 000 Eur „parduodamas kompleksu: pastatas – paslaugų pastatas, Alytus, Tilto g. 2, priklausanti dalis 86885/199405, Un. Nr. 1194-0005-4013. Kiti inžineriniai statiniai – kiemo aikštelė, priklausanti dalis 1/1, Un. Nr. 1194-0005-4024, plotas – 1077.05 kv. m.; Parduodamai daliai priklauso kavinės patalpos, pirtis ir dalis kabinetų, be inventoriaus“.
Liudytojas G. J. parodė, jog šį pastatą žinojo kaip alytiškis, jo draugas ten nuomojosi patalpas. Parduodamą turtą nusprendė nupirkti savo dukrai G. J. kaip dovaną, nes ten galima įsirengti kabinetus veiklai; nors pats yra verslininkas, dėl sveikatos veiklą ateityje nori perleisti jai. Pateikęs pasiūlymą, su bankroto administratore susitarė dėl kainos 230 000 Eur, kurią 2020-06-05 patvirtino kreditoriai. Nors su parduodamu turtu susijusių dokumentų atsakovė neatsiuntė, tada, kai dukra elektroniniu paštu gavo preliminarią sutartį, dukrai patarė ją pasirašyti, jei sutartis jai tinka.
2020-06-08 šalys sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį, kuria pirkėja ieškovė priėmė pardavėjos atsakovės pasiūlymą pirkti turtą už 230 000 Eur, pagrindinę sutartį sudaryti iki 2020-07-08. Konstatavo, kad parduodamas turtas yra įkeistas, preliminarios sutarties pasirašymo dieną pirkėja yra sumokėjusi 23 000 Eur avansą, likusią kainos dalį ji įsipareigojo sumokėti iki 2020-07-07 (3, 5, 6.1 p.). Preliminarios sutarties 4.2 punktu pardavėja įsipareigojo iki pagrindinės sutarties sudarymo neperleisti, neįkeisti, neišnuomoti, neperduoti neatlygintinai naudotis ar kitaip neapsunkinti sutarties 1 punkte nurodytų parduodamų daiktų, juos saugoti ir neleisti jiems pablogėti.
Iš šalių susirašinėjimo elektroniniu paštu ir paaiškinimų nustatyta, kad 2020-06-23 ieškovė pasirašė atsakovės elektroniniu paštu atsiųstą pagrindinę sutartį ir analogišku būdu nusiuntė ją atsakovei. Pagrindine sutartimi atsakovė už 230 000 Eur pardavė ieškovei 86885/199405 dalis pastato Tilto g. 2, Alytuje, unikalus Nr. 1194-0005-4013, 1/1 dalį kitų inžinerinių statinių (kiemo aikštelę). Šalys konstatavo, kad pagrindinės sutarties sudarymo metu pirkėja yra sumokėjusi 134 500, 00 Eur, likusi kainos dalis 95 500,00 Eur sumokama per 14 dienų nuo šios sutarties sudarymo, ne vėliau kaip iki 2020-07-07. Pardavėja pareiškė, jog parduodamas paslaugų pastatas ir kiemo aikštelė yra įkeistas kreditoriui UAB „EDS INVEST“, dalis turto (paslaugų pastatas) yra įkeistas kreditoriui VMI prie LR FM, tačiau turto pardavimas nėra apsunkintas, nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tuos daiktus, ginčų dėl jų teisme nėra, o pardavėjo teisė disponuoti daiktais neatimta ir neapribota. Sutartyje konstatuota, kad pirkėja susipažino su turto stoviu ir pretenzijų neturi, kad pirkėjai yra žinoma, jog paslaugų pastato viduje esantys kilnojamieji daiktai, išskyrus nekilnojamojo turto priklausinius, kartu su šiuo pastatu nėra parduodami; visos pretenzijos, susijusios su šios sutarties vykdymu, turi būti pareikštos per 3 dienas nuo veiksmo, sukėlusio pretenziją; sutartis yra prilyginama notaro sudaromai pirkimo pardavimo sutarčiai ir yra registruojama įstatymų nustatyta tvarka (5-9 p.).
Likusią kainos dalį ieškovė sumokėjo 2020-06-23 (77 500 Eur) ir 2020-06-25 (18 000 Eur). 2020-07-06 atsakovė 200 000 Eur pervedė įkaito turėtojui trečiajam asmeniui kreditorinio reikalavimo dengimui. Į atsakovės klausimą, ar reikalingas pagrindinės sutarties originalas, ieškovė atsakė teigiamai, nurodė visada būnanti Vilniuje, todėl galinti atvykti jos pasiimti pas atsakovę, tarėsi ir dėl kitų pasiėmimo būdų Alytuje, kur ieškovė pasirašytų ant dokumentų originalų ir nereikėtų siųsti registruotu paštu; 2020-06-24 ieškovė prašė atsiųsti pažymą dėl dalių naudojimosi, pastato išplanavimą, po to šalys susitarė, kad dokumentai bus palikti pas ofiso administratorę Gedimino pr. 32-5, kurių vieną egzempliorių ieškovė pasiimtų sau, o kitą pasirašytą paliktų atsakovei, suderino laiką, 2020-06-23 parašytu laišku ieškovė pažadėjo kitą savaitę užeiti, tačiau susitikimas neįvyko, nes liudytojas G. J. parodė 2020-06-29 pats nuvykęs į pastatą Tilto g. 2, kur Jonas Balčius jį informavo apie panaudos sutartį, sudarytą vykdant projektą, apie kurią atsakovė turėjo pirkėją informuoti. Liudytojo teigimu, ten sužinojo, kad panaudos gavėjos asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ naudojamos pastato dalies atsakovė iš jos nėra perėmusi, panaudos sutarties nenutraukusi. Preliminarioje sutartyje atsakovė nurodė tik apie perduodamo turto įkeitimą, apie panaudą pirkėja nežinojo ir, jos bei liudytojo teigimu, neturėjo galimybės sužinoti, yra apgauta, todėl 2020-07-08 atsakovei nusiuntė prašymą dėl sutarties nutraukimo. 2008-07-08 prašyme ieškovė nurodė, kad, siekiant išvengti teisminių ginčų, prašo sandorį anuliuoti ir grąžinti sumokėtas lėšas į atitinkamų asmenų sąskaitas, kadangi 2020-07-01 informaciniame laiške (teismas pažymi, jog šis asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ vadovo J. B. laiškas datuotas 2020-06-01) buvo nurodyta, jog asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ pirmininkas informavo atsakovės administratorių, kad asociacija „2008 m. su atsakove buvo sudariusi patalpų panaudos sutartį, vykdant projekto Dzūkų krašto menų inkubatoriaus „Menų pirtis“, projekto kodas Nr. VP2-2-2-ŪM-02-V-01-014, finansavimo ir administravimo sutartį. Sutarties 10.11 punkte buvo nustatyta, kad šiose patalpose projektas bus vykdomas 15 metų nuo užbaigimo dienos, t.y. iki 2030 metų. Finansavimo sutarties nevykdymas ar netinkamas vykdymas pagal sutartį yra negalimas ir LVPA suderinusi su Ūkio ministerija turi teisę skirti baudas ar įpareigoti grąžinti įdėtas lėšas į projekto nevykdymą“. Prašyme ieškovė nurodė, jog atsakovė šią informaciją nuslėpė ir prieš sudarant pirkimo pardavimo sutartį neatskleidė, jog sudaryta panaudos sutartis apriboja turto disponavimą, t.y. 530,47 kv. m., kurios potencialus pirkėjas negalės valdyti iki 2030 m. Pridėjo 2020-06-01 asociacijos informacinį raštą, kuriame esančią asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatoriaus“ informaciją atkartojo atsakovei 2020-07-08 prašyme. Tame informaciniame rašte taip pat nurodyta, jog J. B. pranešė atsakovės bankroto administratorei, jog su pasiūlyta nekilnojamojo turto kaina sutinka.
2020-07-20 panaudos turėtoja gavo 2020-07-20 atsakovės bankroto administratorės pranešimą apie tai, jog dėl bankroto bei dėl to, kad panaudai pagal 2008-12-01 sutartį perduotas daiktas reikalingas pačiai atsakovei, panaudos sutartis laikytina nutraukta po 30 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos, suteikiant panaudos turėtojai galimybę per įspėjimo terminą visiškai atlaisvinti sutarties dalyku esantį nekilnojamąjį turtą ir perduoti jį atsakovės bankroto administratoriui ar kitam jo nurodytam asmeniui. Nors 2020-07-20 atsakovė atsiuntė ieškovei atsakymą dėl nesutikimo su teisėtai sudarytos galiojančios pirkimo pardavimo sutarties nutraukimu ir pranešė, jog panaudos sutartis, sudaryta iki preliminarios sutarties, buvo išviešinta, jos egzistavimas neapriboja pirkėjo teisių disponuoti turtu, jungtinės veiklos sutartis yra pasibaigusi, o panaudos turėtoja informuota apie panaudos sutarties nutraukimą, kuri bus išregistruota iš nekilnojamojo turto registro suėjus įspėjimo terminui, 2020-07-23 ieškovė pateikė pakartotinį prašymą dėl pinigų grąžinimo ir nurodė, kad šio prašymo neįvykdžius ji kreipsis į teismą dėl pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo. Prašyme papildomai nurodė, kad iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo atsakovė nuslėpė, jog buvo sudaryta jungtinės veiklos sutartis ir panaudos sutartis, kurios apriboja turto disponavimą.
Liudytojas G. J. parodė, kad išsaugoti pirkimo pardavimo sutartį nenori dėl to, jog nusipirktomis patalpomis naudojasi asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ ir kiti asmenys, todėl pirkėja gavo tik teisminį bylinėjimąsi; atsakovė žinojo negalinti parduoti šio turto, nes viskas padaryta už valstybės lėšas, o asociacija, jei panaudos sutartį būtų atsakovė nutraukusi iki pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, teisme viską ginčys.
2020-09-03 atsakovė atsiuntė ieškovei pažymą dėl visiško atsiskaitymo pagal pirkimo pardavimo sutartį, tai patvirtinančią sąskaitą faktūrą, pagrindinę sutartį, turto perdavimo aktą, ir išrašą iš Nekilnojamojo turto registro, kad iki galo būtų įformintas nuosavybės teisės į turtą ieškovei perėjimas.
Teismas sprendžia, kad ieškovės reikalavimas pirkimo pardavimo sutartį nutraukti dėl esminio jos pažeidimo yra nepagrįstas.
Pirkimo pardavimo sutartis yra konsensualinė. Ji laikoma sudaryta nuo šalių valios dėl sutarties sudarymo išreiškimo. Pagal CK 6.305 straipsnio 1 dalį, apibrėžiančią pirkimo pardavimo sutarties sampratą, pirkimo pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Šalių sudarytoje pagrindinėje pirkimo pardavimo sutartyje nėra pardavėjos įsipareigojimo perduoti parduodamą daiktą ir pirkėjos įsipareigojimo jį priimti, tačiau, kadangi šalys susitarė dėl esminių nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sandorio sąlygų (atsakovei nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų pardavimo už sutartą kainą pirkėjai ieškovei), ir tarp jų nėra ginčo dėl to, kad, apsikeitus abiejų šalių pasirašytais sutarties egzemplioriais elektroniniu paštu, pirkimo pardavimo sutartis laikytina sudaryta (ieškiniu toks faktas nėra kvestionuojamas). Ieškovė atsisako įforminti nuosavybės teisės įregistravimą pasirašant nusipirkto turto perdavimo priėmimo aktą ir sandorį įregistruojant Nekilnojamojo turto registre.
Pagal CK 6.217 straipsnį, šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas (1 dalis). Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai: 1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato; 2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės; 3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo; 4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje;5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta (2 dalis).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2009 m. birželio 26 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-287/2009 yra pažymėjęs, kad šalys turi siekti išsaugoti sutartį, jeigu tai tik yra įmanoma, o sutarties nutraukimą naudoti tik kaip ultima ratio (paskutinė priemonė). Sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas, ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad esminio sutarties pažeidimo nebuvo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą. Vienašalis sutarties nutraukimas kaip nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė įstatymų leidėjo yra įtvirtintas ir laikomas adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį, pasireiškusį esminiu sutarties pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-89/2014). Kasacinis teismas taip pat yra pažymėjęs, kad esminio sutarties pažeidimo faktą turi įrodyti šalis, kuri nori pasinaudoti vienašališko sutarties nutraukimo teise. Esminio sutarties pažeidimo įrodinėjimas reiškia, kad turi būti konstatuota, jog sutarties nevykdymas atitinka CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus kriterijus; kiekvienu sutarties pažeidimo atveju tai yra vertinamojo pobūdžio aplinkybės, todėl kita šalis gali gintis įrodinėdama, kad sutarties pažeidimas buvo neesminis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-569/2010; 2016 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-505-686/2016, 33 punktas).
Teismas atmeta ieškovės argumentus esminį sutarties pažeidimą, pasireiškusį tuo, kad nei preliminarios, nei pagrindinės sutarties sudarymo metu atsakovė neatskleidė pirkėjai fakto apie egzistuojančią parduodamų patalpų dalies panaudą.
Panaudos sutartis su asociacija „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ atsakovės buvo sudaryta 2008 metais ir Nekilnojamojo turto registre išviešinta 2008 m. gruodžio 1 d., kartu nurodant panaudos sutarties terminą, todėl ieškovė nepagrįstai teigia, jog apie panaudos sutarties egzistavimą ji negalėjo žinoti (panaudos sandorio data paneigia ir ieškovės argumentą apie preliminariosios sutarties 4.2 punkto nesilaikymą).
Pagal CK 6.321 straipsnio 5 dalį, tais atvejais, kai pardavėjas tinkamai pranešė pirkėjui apie trečiųjų asmenų teises į perduodamus daiktus ar šių teisių suvaržymą sutarties sudarymo metu, taip pat kai trečiųjų asmenų teisės ar jų suvaržymai buvo įregistruoti viešame registre, pirkėjas negali remtis aplinkybe, kad pardavėjas pažeidė savo pareigas.
Nekilnojamojo turto registras yra įsteigtas nekilnojamiesiems daiktams, nuosavybės bei kitoms daiktinėms teisėms į šiuos daiktus, šių teisių suvaržymams, įstatymų nustatytiems juridiniams faktams registruoti ir teikti oficialiai informacijai apie registre sukauptus duomenis (2, 43 straipsniai), todėl nei aukštąjį išsilavinimą turinti ieškovė, nei jos tėvas verslininkas, sudaręs, jo teigimu, ne vieną nekilnojamojo turto perleidimo sandorį, žinodami perkamo turto identifikacinius duomenis, to negalėjo nesuvokti. Aplinkybę, kad ieškovė ne tik turėjo galimybę sužinoti apie panaudos sutartį, tačiau ir faktiškai tai žinojo, patvirtina liudytojo G. J. parodymai. Byloje nėra ginčo dėl to, kad ginčo sandoris buvo sudarytas jo iniciatyva, kad už perkamą turtą iš dalies buvo atsiskaityta jo pinigais ir kad jis domėjosi visais sandorio sudarymo aspektais, kontaktuodamas tiek su atsakovės bankroto administratore, tiek su įmonės – panaudos turėtojos – vadovu. Liudytojas parodė, kad ginčo pastatas ir asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ vadovas J. Balčius jam yra gerai žinomi (2021 m. sausio 7 d. teismo posėdyje civilinėje byloje Nr. 2-811-324/2021 J. Balčius paaiškino, kad tas, kas jo nepažįsta, yra „ne alytiškis“, kad su G. J. pasišneka „ne tik apie reikalus, bet ir apie moteris“, kas, teismo vertinimu, rodo pakankamai artimą pažintį) ir kad apie panaudą iš J. Balčiaus sužinojo 2020-06-29. Teismas sprendžia, jog atsižvelgiant į panaudos sutarties išviešinimo faktą, liudytojo nurodyta sužinojimo data nėra reikšminga aplinkybė, nes, elgdamiesi rūpestingai ir apdairiai, ieškovė ir faktiškai ją atstovavęs liudytojas G. J. privalėjo ir turėjo galimybę visa tai išsiaiškinti ir sužinoti iki pagrindinės sutarties sudarymo. Kadangi perkamo turto kaina buvo sumokėta 2020 m. birželio 23 ir 25 dienomis, teismas liudytojo teiginį apie sužinojimo datą vertina kritiškai ir sprendžia, jog panaudos buvimas ieškovei buvo žinomas iki pagrindinės sutarties sudarymo. Faktą, jog pirkėja apie tai žinojo, įrodo ir jos patvirtinimas pagrindinėje sutartyje, kad parduodamas paslaugų pastatas ir kiemo aikštelė yra įkeistas kreditoriui UAB „EDS INVEST“, dalis turto (paslaugų pastatas) yra įkeistas kreditoriui VMI prie LR FM, tačiau turto pardavimas nėra apsunkintas, nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų, kurie galėtų turėti įtakos pirkėjo nuosavybės teisei į tuos daiktus, ginčų dėl jų teisme nėra, o pardavėjo teisė disponuoti daiktais neatimta ir neapribota, kad pirkėjas susipažino su turto stoviu ir pretenzijų neturi, kad pirkėjui yra žinoma, jog paslaugų pastato viduje esantys kilnojamieji daiktai, išskyrus nekilnojamojo turto priklausinius, kartu su šiuo pastatu nėra parduodami (5-9 p.).
Aplinkybė, jog nekilnojamojo daikto įsigijimo metu dalis jo buvo naudojama kito asmens pagal panaudos sutartį, nekliudė pirkėjai tuo turtu disponuoti, niekaip neapsunkino turto pardavimo, nepažeidė viešosios teisės normų, todėl šia aplinkybe ieškovė nepagrįstai remiasi kaip esminiu sutarties pažeidimu. Tai, kad pranešimą apie panaudos sutarties nutraukimą atsakovė panaudos turėtojai pateikė ne ĮBĮ nustatytu terminu (per 30 dienų įsiteisėjus nutarčiai iškelti bankroto bylą), o po ginčo sandorio sudarymo, nesuponuoja esminio pirkėjos teisių pažeidimo. Aukštąjį ekonominį išsilavinimą turinčiai ir teisės magistro laipsnio siekiančiai ieškovei bei verslininkui jos tėvui negalėjo būti nežinomos ĮBĮ ir Juridinių asmenų nemokumo įstatymo (JANĮ) nuostatos apie tai, kad, iškėlus įmonei bankroto bylą, jos prievolės pagal sutartis pasibaigia, taigi panaudos sutarties galiojimas iki 2033 metų realiai nebeįmanomas (ĮBĮ 10 straipsnio 7 dalies 3, 4 punktai, JANĮ 28 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Sutiktina su atsakove, kad, atsižvelgiant į bankroto administratoriaus teisę nuspręsti, kokios sutartys, įvertinus kreditorių interesus, yra tęstinos atsižvelgiant į jų ekonominį naudingumą (ĮBĮ 10 straipsnio 7 dalies 4, 5 punktai, JANĮ 59 straipsnio 3 punktas), ji turėjo pagrindą nenutraukti panaudos sutarties iškart po bankroto bylos iškėlimo tam, kad nereikėtų patirti patalpų išlaikymo išlaidų, o prieš sudarant ginčo sutartį – dėl to, kad bendraujant su Gintaru Jankausku šis sakė, jog žino Joną Balčių ir pats šį klausimą išsispręs (įvertinus pastarųjų asmenų pripažintą artimą bendravimą, toks susitarimas vertintinas kaip labiausiai tikėtinas); bankroto administratorė ją nutraukė tada, kai prasidėjo ieškovės pretenzijos apie neva nuslėptą aplinkybę dėl panaudos sutarties.
Atmestini ir ieškovės argumentai, jog esminis sutarties pažeidimas pasireiškia tuo, kad preliminarios sutarties 4.3 punktu atsakovei įsipareigojus perduoti ieškovei turtą pagrindinės sutarties pasirašymo momentu, tačiau po pagrindinės sutarties sudarymo paaiškėjus, jog atsakovė negali perduoti sutarties sąlygas atitinkančio daikto, nes nėra nutraukusi panaudos sutarties ir dalies patalpų iš panaudos turėtojos nėra perėmusi, pirkėja negalėjo realizuoti pagrindinio turto įsigijimo tikslo (nuomoti įsigytų patalpų).
Kasacinio teismo praktikoje preliminarioji sutartis apibrėžiama kaip organizacinė sutartis, kuria šalys įsipareigoja joje aptartomis sąlygomis ateityje sudaryti pagrindinę sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-474/2008; kt.). Atribodamas pagrindinę ir preliminariąją sutartis kasacinis teismas yra pabrėžęs, kad preliminarioji sutartis yra organizacinė, jos objektas yra būsima pagrindinė sutartis. Tuo tarpu pagrindinės sutarties bruožai yra tokie: šalys patenkina savo poreikius; egzistuoja objektas – turtinė ar kitokio pobūdžio vertybė, dėl kurios sudaroma sutartis; šalys arba viena iš jų visada turi subjektinę teisę į objektą arba ši teisė sukuriama fikcijos (ateities vizijos) būdu. Pagal preliminariąją sutartį atsiranda prievolė sudaryti sutartį, o pagal pagrindinę sutartį – teisės ar pareigos dėl sutarties objekto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-440-219/2018, 37 punktas).
Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad preliminariosios sutarties 4.3 punktu pardavėja įsipareigojo nuosavybės teisę į daiktus perduoti pirkėjai nuo pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties pasirašymo momento, kartu su pagrindine sutartimi perduoti pirkėjos nuosavybėn bei pasirašyti su tuo susijusius dokumentus. Pagrindinėje sutartyje turto perdavimas – priėmimas nėra užfiksuotas ir nėra susitarimo dėl turto perdavimo momento. 2020-07-20 pranešimu nutraukusi panaudos sutartį ir šį faktą įregistravusi Nekilnojamojo turto registre suėjus 30 dienų įspėjimo terminui, turto perdavimo priėmimo aktą atsakovė atsiuntė ieškovei 2020-09-03, tačiau ieškovė turtą priimti atsisako.
Taigi, nors organizuodamos pirkimo pardavimo sutarties sudarymą šalys ir susitarė, kad nuosavybės teisė į turtą pirkėjai bus perduota nuo pagrindinės sutarties pasirašymo, sudarydamos pagrindinę sutartį turto perdavimo – priėmimo akto šalys nepasirašė ir neįtraukė į pagrindinę sutartį savo preliminaraus susitarimo apie nuosavybės teisės perdavimą. Teismo vertinimu, tai nėra esminis sutarties pažeidimas, sudarantis pagrindą ją nutraukti. Minėta, kad preliminarioji sutartis yra tik organizacinio pobūdžio, įstatymo galią šalims šiuo atveju turi nei vienos jų neginčijama pagrindinė pirkimo pardavimo sutartis (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Sutarties laisvės principas suteikia šalims galimybę laisva valia susitarti dėl sutarties turinio, sutartimi prisiimamų įsipareigojimų, jų vykdymo tvarkos ir kt. (CK 6.156 straipsnis), todėl tuo atveju, kai sutarties sąlygos neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei, sutarties šalys yra saistomos sutartinių įsipareigojimų vykdymo tokiu būdu, kokiu jos pačios susitarė. Imperatyvios įstatymų normos nenustato pirkimo pardavimo sandorio šalių pareigos įtraukti į sutartį sąlygą dėl sutarties objekto nuosavybės teisės perdavimo – priėmimo. Pagal CK 6.398 straipsnio 1 dalį, nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo – perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Minėta, kad pirkimo pardavimo sutartyje nei turto perdavimo priėmimo akto forma, nei jo pasirašymo terminas nėra aptarti, o iš šalių susirašinėjimo, jų paaiškinimų ir liudytojo G. J. parodymų nustatyta, jog abiejų šalių derintas turto perdavimas – priėmimas neįvyko tik todėl, kad, nors nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis buvo sudaryta, ieškovė atsisakė jį perimti. Esant tokioms faktinėms aplinkybėms teismas pritaria atsakovės argumentams, jog, kadangi Civilinis kodeksas nenustato konkretaus termino, per kurį pirkimo pardavimo sutarties pagrindu parduotas turtas turėtų būti perduotas pirkėjui, tai atliktina per protingą terminą. Pastaroji aplinkybė yra vertinamojo pobūdžio aplinkybė, dėl jos spręstina faktinių aplinkybių kontekste. Nagrinėjamu atveju susiklostė situacija, jog pagrindinės sutarties sudarymo metu ieškovė nebuvo iki galo atsiskaičiusi su atsakove, be to, atsakovės teigimu, pagal šalių susitarimą po pagrindinės sutarties pasirašymo ji dar turėjo nutraukti panaudos sutartį ir ją išregistruoti, todėl pagrindinėje sutartyje ir neužsimenama apie turto perdavimą sutarties sudarymo metu. Sutiktina su atsakove, kad protingas terminas perdavimui – priėmimui įforminti nėra praleistas. Po pagrindinės sutarties sudarymo iki 2020-07-08 ieškovė nereiškė atsakovei pretenzijų ar reikalavimų dėl turto perdavimo (pažymėtina, jog pagal pagrindinės sutarties 9 punktą visos pretenzijos, susijusios su šios sutarties vykdymu, turėjo būti pareikštos per 3 dienas nuo veiksmo, sukėlusio pretenziją), įsigydama patalpas ieškovė de jure ir de facto žinojo, jog dalis jų naudojama kito asmens pagal panaudos sutartį, iš esmės panaudos faktas nekliudė perimti įsigytą turtą ir pastarajai sutarčiai nesant nutrauktai, o perdavimo – priėmimo akto gavimas po dviejų mėnesių nelaikytinas esminiu sutarties pažeidimu, dėl kurio ieškovė negavo to, ką privalėjo gauti pagal pagrindinę sutartį – turto, neapsunkinto apribojimais, perdavimo. Minėta, kad įsigyjamo turto apribojimai pirkėjai buvo gerai žinomi, dviejų mėnesių terminas nėra ilgas, jo dėka ieškovė išvengė panaudos sutarties nutraukinėjimo veiksmų, nors formaliai pagal preliminarios ir pagrindinės sutarčių sąlygas juos būtų privalėjusi atlikti pati, o jos teiginiai apie įsigytą bylinėjimąsi yra neįrodyti (civilinė byla Nr. 2-881-324/2021 pagal asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ ieškinį atsakovei UAB „Maji“ dėl nekilnojamojo daikto priteisimo buvo iškelta 2020-10-29, t. y. ir po ginčo sutarties sudarymo, ir po nagrinėjamos bylos iškėlimo, ieškinys atmestas kaip visiškai nepagrįstas; su civilinėje byloje Nr. 2-739-324/2021 pagal asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ ieškinį atsakovei UAB „Maji“ dėl pastate atliktų pagerinimų piniginės vertės priteisimo, iškeltoje 2020-10-29, G. J. teisės ir pareigos nėra susijusios; teismas negali vertinti Alytaus apylinkės teismo civilinėje byloje 2-394-558/2021 asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ atsakovei UAB „Maji“ pareikšto ieškinio dėl panaudos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu pagrįstumo, išskyrus konstatavimą, jog panaudos sutartį atsakovė privalėjo nutraukti vykdydama ĮBĮ reikalavimus). Kita vertus, įsigyjant nekilnojamąjį turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise, ginčai su bendraturčiu gali kilti bet kada dėl bet kokių su turto valdymu ir naudojimu susijusių aplinkybių, todėl atmestinas ieškovės argumentas dėl pastarosios prielaidos pripažinimo esminiu sutarties pažeidimu iš atsakovės pusės.
Nurodytos aplinkybės ir ieškovės negalėjimas nuomoti patalpų išsyk po jų įsigijimo nesudaro pagrindo ir pripažinimui, kad turto neperdavimas sutarties sudarymo metu yra esminis sutarties pažeidimas – turto įsigijimo metu žinodama tiek teisinę, tiek faktinę padėtį apie dalies patalpų panaudą, panaudos turėtojo teisę tas patalpas nuomoti ir nuomos faktą (pirkėja matė, jog perkamos patalpos užimtos, jos tėvas visais aktualiais klausimais komunikavo su panaudos turėtoju), ieškovė negalėjo protingai tikėtis, kad pajamas iš įsigyto turto ims gauti tuoj pat po turto įsigijimo (CK 1.5 straipsnio 4 dalis). Pažymėtina ir tai, kad ieškovė nepateikė įrodymų apie galimos nuomos realumą ir su tuo susijusių nuostolių dydį (CPK 178 straipsnis). Ieškovės teiginiai apie neatskirtas bendraturčių patalpas taip pat nepagrįsti – Nekilnojamojo turto registre yra įregistruotas bendraturčių atsakovės ir asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ 2016-12-02 susitarimas dėl patalpų nuosavybės teisės ir naudojimosi tvarkos.
Vadovaujantis nurodytais motyvais teismas konstatuoja, kad atsakovė nepadarė esminių ginčo sandorio pažeidimų, todėl ieškinys atmestinas nenustačius CK 6.217 straipsnyje įvirtintų sutarties nutraukimo pagrindų. Teismo vertinimu, ieškovės ieškinys yra pareikštas arba klaidingai vertinant asociacijos „Dzūkų krašto menų inkubatorius“ vadovo teiginius apie tariamą asociacijos nuosavybės teisę į ginčo turtą, arba dėl neatmestino galimo susitarimo su šios asociacijos vadovu, tikintis tik jiems žinomų sandorio panaikinimo pasekmių (pvz., galimybės patenkinti didesnę J. Balčiaus finansinio reikalavimo bendrovei „Maji“ dalį pakartotinai parduodant turtą, jį įsigyti pigiau ir pan.). Ieškovės valios pasikeitimas po sandorio sudarymo, jos apsigalvojimas ar kitų aplinkybių pasikeitimas nesudaro pagrindo sandorį panaikinti. CK 6.346 straipsnio 1 dalis įtvirtina pirkėjo pareigą priimti jam perduodamus daiktus. Prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra – vadovaujantis protingumo kriterijais (CK 6.38 straipsnio 1 dalis). Atsakovei vykdant pareigą perduoti ieškovės įsigytą, tačiau per protingą terminą ieškovei atsisakant priimti turtą, pardavėjos iniciatyva teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo (CK 6.393 straipsnio 4 dalis), tačiau ieškinio pagrindu esančios aplinkybės nesudaro pagrindo sutartį nutraukti. Ieškovė negali remtis atsakovės prievolės neįvykdymu tiek, kiek sutartis buvo neįvykdyta dėl jos pačios veiksmų ar neveikimo arba kitokio įvykio, kurio rizika jai pačiai ir tenka (CK 6.206 straipsnis).
Jei ir būtų galima daryti prielaidą, kad patalpų neperdavimas ginčo sandorio sudarymo metu esmingai pažeidė ieškovės teises, svarbi ta aplinkybė, kad turtas yra priverstinai realizuotas hipotekos kreditoriaus – trečiojo asmens UAB „EDS INVEST“ – naudai, gavusio didžiąją dalį už turtą ieškovės sumokėtų lėšų (200 000 Eur) tenkinant jos finansinį reikalavimą, todėl ieškovės pageidaujama restitucija nėra įmanoma – restitucija taikoma tarp sandorio šalių, atsakovė neturi 230 000 Eur piniginių lėšų ir jokio turto, o priteisti ieškovei šią sumą iš sąžiningai ją gavusio hipotekos kreditoriaus nėra pagrindo (CK 1.80 straipsnio 2 dalis, 6.145 straipsnio 2 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-90/2009). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2016 m. spalio 4 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-422-687/2016 yra išaiškinęs, jog taikant dvišalę restituciją, kai po ginčytino sandorio sudarymo už parduotą turtą gautos lėšos pervestos hipotekos kreditoriui, pirkėjo ir bankrutavusios įmonės padėtis tampa nelygiavertė. Turtas natūra grąžinamas bankrutavusiai įmonei ir ji įgyja galimybę jį dar kartą parduoti, gautas lėšas paskirstyti kreditoriams pagal nustatytą eilę, o pirkėjas savo reikalavimą dėl pirkimo kainos grąžinimo turėtų spręsti Įmonių bankroto įstatymo nustatyta tvarka ir tik pasibaigus bankroto procesui būtų aišku, kokia apimtimi tenkintini jo, kaip kreditoriaus, reikalavimai. Tokia pirkėjo padėtis, lyginant ją su bankrutavusios įmonės padėtimi, nepagrįstai ir nesąžiningai pasunkinama, o tai prieštarauja CK 1.80 straipsnio 2 dalies, 6.145 straipsnio 2 dalies normoms bei teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams. Kadangi atsakovas neturi jokio kito turto, kurį pardavus galėtų būti patenkinti kreditorių finansiniai reikalavimai, sutarties nutraukimo atveju restitucija yra neįmanoma – ieškovės reikalavimas dėl pirkimo kainos grąžinimo turėtų būti sprendžiamas ĮBĮ (JANĮ) nustatyta tvarka, t. y. ieškovei tampant atsakovės kreditore, o dėl to ieškovės padėtis būtų neabejotinai apsunkinta (nepalanki). Sutiktina su trečiojo asmens argumentu, kad ši aplinkybė lemia papildomus argumentus sutarčiai išsaugoti.
Pažymėtina ir tai, kad, nesant pagrįstos vados konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, jos nutraukimas ir pakartotinis ginčo turto pardavinėjimas neatitiktų dar ir bankroto proceso tikslo kiek įmanoma operatyviau užbaigti atsakovės bankroto procedūras likviduojant bankrutavusią įmonę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. liepos 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-320-915/2017, 32 punktas).
Netenkinus ieškinio, iš ieškovės atsakovei ir trečiajam asmeniui priteistinos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Atsakovė byloje patyrė 930 Eur advokato pagalbos išlaidų už atsiliepimo į ieškinį parengimą ir atstovavimą, trečiasis asmuo – 1452 Eur advokato pagalbos išlaidų už atsiliepimo į ieškinį parengimą. Šios išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2015 m. kovo 19 d. įsakymo Nr. 1R-77 redakcija) patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) nustatyto maksimalaus užmokesčio (CPK 98 straipsnis), todėl jiems iš ieškovės priteistinos (CK 98 straipsnis).
Kauno apygardos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 263 straipsniais, 269 straipsnio 1 dalimi, 270 straipsniu,
n u s p r e n d ž i a:
ieškinį atmesti.
Priteisti iš ieškovės G. J., asmens kodas (devynis šimtus trisdešimt) Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovei likviduojamai dėl bankroto uždarajai akcinei bendrovei „Maji“, juridinio asmens kodas 301673554, ir 1452 (vieną tūkstantį keturis šimtus penkiasdešimt vieną) Eur bylinėjimosi išlaidų trečiajam asmeniui uždarajai akcinei bendrovei „EDS INVEST“, juridinio asmens kodas 304478449.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti apskųstas Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą.
Teisėja V. G.
info@sostinesteise.lt-copy.png){kind=icon}